Le parti comuni “atipiche” di un condominio

Come recita l’art. 1117 del Codice Civile, il condominio è l’insieme delle parti comuni ed indivisibili in capo a tutti i proprietari delle varie porzioni in cui è suddiviso l’immobile. 

Ma quali sono, più nel dettaglio, le parti comuni?

1. Il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
2. I locali della portineria e l’alloggio del portiere, quelli del riscaldamento centrale, degli stenditoi e di altri servizi simili in comune;
3. Le opere e le installazioni che servono al godimento comune: ascensori, pozzi, cisterne, fognature e scarichi, impianti per l’acqua, il gas, l’energia elettrica, il riscaldamento. Questi ultimi si considerano parti comuni fino al punto in cui raggiungono i locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.  

Ad integrare il Codice Civile, pubblicato nel 1942 e quindi limitato nella sua capacità di contemplare tutte le possibilità, è stata una serie di sentenze, intervenute a chiarire quali parti di un edificio rientrino nella categoria di parte comune.  

Quelle della Corte di Cassazione in diverse occasioni hanno stabilito che fa parte delle proprietà comuni anche l’intercapedine tra il piano di posa delle fondamenta e la prima soletta del piano interrato. Tale precisazione può essere estesa a tutti i tipi di intercapedini che servono ad un’utilità comune.

Rientrano tra le parti comuni “atipiche” anche i sottotetti. La Riforma del Condominio del 2012 ha stabilito che anche i sottotetti destinati all’uso comune rientrano tra le parti comuni. Una precisazione necessaria per porre fine alle numerose vertenze in materia. A meno che non ne sia esplicitamente dichiarata la proprietà esclusiva nei titoli di proprietà, il sottotetto accessibile a tutti i condomini, o che ospita impianti e beni di servizio comune (come l’accesso al tetto), costituisce bene comune ed indivisibile del condominio. Diverso il caso in cui il sottotetto costituisce un vano di protezione ed isolamento per le abitazioni dell’ultimo piano.  Questo tipo di sottotetto non rientra tra le parti comuni.

Per trasformare il sottotetto di pertinenza esclusiva in locali abitabili bisogna fare riferimento al Regolamento di Condominio Contrattuale. Se quest’ultimo non lo vieta, i locali del sottotetto possono essere adibiti ad unità abitative. A meno che non sia stato posto un limite tramite successiva deliberazione con unanimità dell’assemblea condominiale, poi inclusa nel regolamento. E sempre che tali interventi non rischino di compromettere la stabilità e la sicurezza dell’edificio.

Per quanto riguarda i balconi, la Corte di Cassazione è intervenuta con due sentenze; la n. 587/2011 e la n. 218/2011, che distinguono alcune tipologie di balcone:

• Il balcone aggettante: ovvero quello che sporge rispetto alla facciata dello stabile. Questo costituisce proprietà esclusiva dell’unità immobiliare a cui appartiene;
• Il balcone “incassato”: non sporge rispetto ai muri dell’edificio. Questo tipo di balcone costituisce proprietà comune delle unità immobiliare a cui fa da copertura e da pavimento.

In generale sono beni comuni tutti gli elementi che compaiono nella parte frontale di un edificio e ne determinano l’aspetto. Per questo un condomino non può scegliere autonomamente il colore e la tipologia di una veranda o di una tenda se compaiono sulla facciata.
In questi casi si stabilisce di comune accordo il tipo di tenda o di veranda utilizzabile.

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8 Febbraio 2017