Si può aprire un asilo nido all’interno di un condominio? In quali casi se ne può vietare l’apertura? Da quali vincoli di legge viene disciplinata la materia?
Di seguito nell’articolo ci occuperemo di rispondere a tutte queste domande.
Ogni condomino può disporre come meglio crede della propria unità immobiliare. A patto che rispetti le norme di legge e quelle del regolamento condominiale, sottoscritto in fase di acquisto dell’immobile.
Vediamo più nel dettaglio come ci si deve comportare in questi casi. Anche sulla base di una vicenda recente su cui si è pronunciato il Consiglio di Stato.
Sulla destinazione d’uso di un’unità immobiliare, il diritto individuale di ciascun condomino deve tenere conto del regolamento condominiale.
A tal proposito, però, occorre fare una distinzione tra regolamento condominiale contrattuale e regolamento condominiale assembleare.
Il regolamento assembleare è approvato dall’assemblea condominiale con la maggioranza dei presenti e con il raggiungimento di almeno 500 millesimi, come stabilisce l’art. 1138 del codice civile. Il regolamento contrattuale, invece, è sottoscritto da ogni condomino dopo l’acquisto dell’immobile.
Il regolamento contrattuale può contenere norme che limitano i diritti dei singoli sulle parti comuni e sulle proprietà esclusive. A patto che tali norme siano espresse in maniera comprensibile e inequivocabile.
Il regolamento assembleare, invece, può contenere solo norme relative all’uso, all’amministrazione delle parti comuni e alla suddivisione delle spese. E non può limitare i diritti individuali in materia di beni comuni e di proprietà esclusiva.
Dunque, solo il regolamento contrattuale può prevedere una norma che vieti di adibire una unità immobiliare ad asilo nido.
Una vicenda recente, su cui si è pronunciato il Consiglio di Stato con la sentenza n. 2726 del 27 maggio 2014, ha sollevato un caso particolare.
Si tratta della causa intentata dal condominio nei confronti di un condomino, che aveva trasformato il proprio immobile in asilo nido, avvalendosi dell’autorizzazione concessa dall’amministrazione comunale, nonostante il divieto stabilito dal regolamento condominiale contrattuale.
In fase di primo grado l’aveva spuntata il condominio, che, sulla base della sentenza, aveva poi richiesto al Comune di ritirare l’autorizzazione concessa.
Rifiutatosi di farlo, il Comune era stato obbligato al ritiro da un ulteriore giudizio di fronte al Tar del Lazio.
Infine, la palla è passata al Consiglio di Stato, per cui le licenze della pubblica amministrazione sono concesse sempre “salvo il diritto di terzi”.
Lo stesso principio è stato confermato anche nel 2016 dalla sentenza n. 24958 della Corte di Cassazione, che ha assegnato al regolamento condominiale il compito di legittimare o delegittimare l’apertura di un asilo all’interno di un condominio. E ha respinto le obiezioni sollevate contro il condominio, relative al fatto che a lamentarsi della rumorosità dell’asilo fosse stata solo una parte dei condomini e che i rumori fossero circoscritti alle sole ore diurne.
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24 Marzo 2017
